¿Es buen momento para invertir en SOCIMIs o REITs?

Las SOCIMIS es una nueva modalidad de empresas que han llegado a España recientemente y que se basan en el conocido modelo REIT tan de moda en los Estados Unidos y otros países.

El término REIT hace referencia a Real estate investment trusts (REITs), es decir, una especie de conglomerados o grupos que invierten en activos inmobiliarios desde un punto de vista empresarial o comercial.

Las SOMICIS vendrían a ser lo mismo, con la ventaja de que en España los dividendos de las mismas no tributan, al menos para personas físicas – las jurídicas pagan un 14% – y además, estas están obligadas a repartir una cantidad bastante grande en dicho concepto.

En el caso de los REITs americanos, el negocio de los mismos puede estar enfocado a la propiedad de los inmuebles o en los mercados hipotecarios, donde sería más bien una especie de inversión en bonos con su riesgo de impago correspondiente.

En el caso de España, las SOCIMI se fundamentan en la compra de bienes inmuebles urbanos para el alquiler.

Además, estas empresas pueden participar en otras similares, como en instituciones de inversión Colectiva Inmobiliaria.

 

El problema de las SOCIMI en España

 

Nada más nombrar el negocio al que se dedica, el inmobiliario, percibo un cierto problema con este tipo de inversión, y es que cualquier cosa que esté relacionada con lo inmobiliario adquiere algo mítico en la realidad española.

La gente tiene una sensibilidad especial en el asunto de la vivienda en España. Más sensibilidad si cabe que en casi cualquier otro país del mundo avanzado.

La mentalidad general del país es la de tener un piso en propiedad cueste lo que cueste, y así ocurrió durante la conocida “burbuja inmobiliaria” en la que la gente se hipotecó a 30 y 40 años con bastante alegría y en no pocos casos en más de un piso, en un claro ejemplo de especulación o trading a largo plazo con apalancamiento. O sea, lo último que haría cualquier profesional de la inversión o “especulador” a largo plazo: invertir a un plazo muy largo con apalancamiento. Y después la gente se queja. Ver para creer.

 

Alquilar no es una opción bien vista en España
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Cortesía de OpenclipArtVectors Pixabay

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El hecho es que el mercado de alquiler, aquel que se supone el objeto de las SOCIMIs es un mercado increíblemente conflictivo en este nuestro país.

Nada que ver con los mercados inmobiliarios de los Estados Unidos, Gran Bretaña, Alemania u Holanda, donde si alguien no paga el alquiler, más o menos, ha de abandonar la casa con bastante rapidez. De ahí que este tipo de mercado funcione bien en esos países.

En España es diferente. El mercado de alquiler de viviendas tiene una inseguridad jurídica digna de países bananeros, y solo el mercado de locales, garajes y negocios en general, tiene un mínimo viso de funcionamiento.

El problema radical de este tipo de mercado – y de muchos otros mercados en realidad – es el hecho de la realidad política que se avecina a medida que las condiciones macroeconómicas van mostrando la realidad de una democracia fallida.

Las últimas elecciones municipales españolas, con grandes victorias de partidos radicales en las principales ciudades españolas, precisamente el mercado urbano de las SOCIMIs, nos muestra por dónde van los tiros en un supuesto futuro de gobierno radical en la nación: es decir, la abolición del desahucio. Y me temo que no solo sería en el mercado de viviendas individuales, sino también en el mercado comercial. Aunque con un gobierno de ese tipo, el desastre para el sector comercial estaría asegurado de todos modos.

O sea, que tanto por un lado como por el otro, el panorama futuro del sector, se presenta bastante negro.

Esto no nos debe de extrañar si tenemos en cuenta, que en general, cuando se da una crisis deflacionaria tan grande, como es la que tenemos en el mundo, y como la de la Gran Depresión en los años 30, las inversiones inmobiliarias tienden a ser de las peores. En este caso, no solo por el hecho de que los precios de los inmuebles han de caer fuertemente, sino por la incertidumbre e inseguridad jurídica de muchos países.

En cuanto a los precios, el mercado bajó bastante desde sus máximos del año 2007, pero en los últimos años ha habido una especie de recuperación, la cual ha animado a bastante gente a volver a invertir en este ladrillo.

Me temo, no obstante, que dicha “recuperación” no es sino un soplo de humo que se desvanecerá en cuanto aparezcan los primeros vientos.

En mi opinión, el mercado inmobiliario español aún tiene que vivir la gran “liquidación”, junto con todo el resto de la economía en realidad. Pero el mercado inmobiliario es uno de los más inflados de todo el paquete de mercados de fantasía que conforman la economía española. Cuando llegue el colapso deflacionario de verdad, los precios reales de los pisos bajarán de manera dramática, pero ello no querrá decir que la cosa mejore mucho, pues los salarios reales del país también bajarán en una proporción similar.

Por eso, no es de extrañar que algunas de las SOMICI españolas hayan desinvertido bastante en el sector español en los últimos años, diversificando sus carteras hacia otros países como Brasil u otros mercados más calientes. Es lo que yo haría al menos, invertir todo lo posible en países extranjeros, pues tanto la economía española, como su mercado inmobiliario serán de los más castigados en los próximos años. No puede ser de otra manear para una sociedad que en su mayoría cree en el socialismo del Estado del Bienestar y donde la aspiración de la mayoría de la gente es ser funcionario.

Buen futuro para los partidos radicales y malos para un clima inversor eficiente en el mercado inmobiliario.

 

REITs y la diversificación de cartera en los Estados Unidos

 

Al contrario que en España, donde este negocio es bastante precario, en los Estados Unidos el mismo ha sido bastante dinámico y tiene una gran liquidez, siendo una gran alternativa para añadir una adecuada diversificación a cualquier cartera de inversión de productos a largo plazo.

En particular, algunos recomiendan una participación del 10% de estos activos en una cartera global.

Las inversiones en este producto no solo dan buenas rentabilidades por el concepto de alquiler todos los años, en lo que sería una especie de dividendo, sino que, además, han proporcionado incrementos de capital en la mayoría de los últimos 30 años.

De hecho, ha sido una de las mejores inversiones a largo plazo en las últimas décadas en los Estados Unidos.

No obstante, hay que recordar que ese país vivió otra gran burbuja inmobiliaria a la par que la española, la cual explotó en el 2007, pero que en los años pasados se recuperó bastante.

En este sentido, es un mercado con riesgo de pérdidas de capital en los próximos años si se repite una nueva ronda de deflación fuerte.

Es un sector tan eficiente que hay diversos ETF y fondos de inversión con comisiones bajas para invertir en estos productos.

En los Estados Unidos es muy común incluir estas acciones en las carteras globales de mercado.

Además, se considera que la inversión en las mismas es una de las mejores maneras de invertir en el mercado inmobiliario.

 

Conclusión

 

Como dije antes, creo que el mercado de SOMICIs en España tiene unos años bastante duros por delante, ya que los riesgos de deflación y de carácter político son muy grandes.

Creo que el mercado inmobiliario tiene aún un largo camino aún en el lado bajista.

Ya veremos qué nos dice la realidad en los próximos años.

 

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